Orden del Ministerio de Hacienda fijando el factor de minoración en el 0,9: ¿se van a incrementar los valores fiscales de los inmuebles para el año 2022?

Con la publicación de la Orden Ministerial HFP 1104/2021, de 7 de octubre, por la que se aprueba el factor de minoración aplicable para la determinación de los valores de referencia de los inmuebles, se inicia en la práctica la modificación de la valoración de los inmuebles en la imposición patrimonial, recogida en la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, de transposición de la Directiva (UE) 2016/1164, del Consejo, de 12 de julio de 2016, por la que se establecen normas contra las prácticas de elusión fiscal que inciden directamente en el funcionamiento del mercado interior, de modificación de diversas normas tributarias y en materia de regulación del juego.

Esto ha dado lugar a la publicación, tanto en los medios especializados como generales de toda España, de numerosos artículos y columnas periodísticas alarmando sobre la inminente subida de los valores de dichos inmuebles y, lógicamente, de los impuestos a pagar por ello. Opinión casi general que no comparto, ya que, estimo que los valores que se van a calcular, van a ser inferiores a los que se derivan de la actual cuantificación por su «valor real».

A modo de introducción

La mencionada Ley de lucha contra el fraude fiscal ha realizado entre otras modificaciones, cuantificar el importe de los inmuebles a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPyAJD) por un nuevo concepto jurídico denominado «valor de referencia», que no es, sino un valor que será calculado por la Dirección General del Catastro, con base en sus datos catastrales, matizados de forma electrónica con los informes de los fedatarios públicos, que recogerán los precios de las transacciones sobre inmuebles.

Mediante sistemas informáticos avanzados, la DGC va a calcular e individualizar los «valores de referencia» para todos y cada uno de los inmuebles rústicos y urbanos de España, siendo dicho valor incorporado a ficha de cada uno de estos bienes. Para finalizar dicho cálculo, la mencionada Ley antifraude establece que el Ministerio de Hacienda debe, mediante Orden Ministerial, establecer un factor de minoración (FM) que evite que el «valor de referencia» pueda, en ningún caso, superar al «valor de mercado» del inmueble.

Este es el fin de la OM antes reseñada, que ha fijado dicho FM en el 0,9, tanto para los bienes de carácter urbano, como para los de carácter rústico y su entrada en vigor desde el día 15 de octubre de este año.

Por tanto, tras el tratamiento por la DGC de sus grandes bases de datos, con información desde la situación, la antigüedad, tamaño, tipo y calidad de construcción, mantenimiento, valor catastral, etc, debidamente tratados y actualizados con la información de las últimas operaciones realizadas, tanto de carácter oneroso, como las gratuitas, el legislador ha introducido un elemento final cautelar, que evite que el «valor de referencia» se pudiera situar por encima del «valor de mercado», con lo que, sin duda los valores que se fijen serán inferiores a los de la naturaleza real del inmueble.

En el sentido anterior, el propio texto de los citados impuestos incorpora, desde la entrada en vigor de la Ley antifraude, una definición del concepto de «valor de mercado», en concreto, se establece que:

«Se entenderá por valor de mercado el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas.»

El Tribunal Supremo, en reiterada jurisprudencia, sobre el valor de mercado, además de acoger la definición anterior ha establecido que el «valor de mercado» es el «valor real» de los bienes o derechos cuando se negocien en cualquier tipo de mercados.

Consecuencias prácticas del nuevo sistema de valoración de inmuebles

 En el cálculo del «valor de referencia», que va a ser el que determine la base imponible, tanto del ISD, como del ITPyAJD, se deben tener en cuenta los últimos precios declarados por los interesados ante notarios y registradores —que, no en todos los casos se ajustan al valor real o de mercado, sino que siguen siendo inferiores, para pagar menos impuestos, blanquear dinero y otras finalidades ilícitas— y con ellas se forma, por la DGC, una primera cuantía, que con el FM ahora aprobado del 0,9 se minora en un 10 %, por lo que, a la postre, en mi opinión, salvo algunos casos muy escasos, el «valor de referencia» será menor que el «real o de mercado», que es el que se aplica actualmente.

Queda la única duda sobre si el mencionado factor del 10 % sea suficiente en todos los supuestos. Piénsese en casos concretos de inmuebles singulares, aunque sí creo que será suficiente en la inmensa mayoría de los mismos.

Lo que puede deteriorar el sistema introducido por la mencionada Ley 11/2021 es precisamente su éxito, puesto que los contribuyentes de los impuestos citados, tenderán a declarar como precios de adquisición, precisamente, los que figuren como «valor de referencia» en el Catastro, con lo que, al remitir los fedatarios públicos sus informes a la DGC, irán haciendo bajar el valor de estos, sobre todo en los casos de que se produzcan varias transmisiones, con lo que, al final dichos valores tenderán a cero.

En conclusión, según una apreciación lógica del nuevo sistema de valoración de los bienes inmuebles, este producirá una bajada de dichos «valores de referencia», que harán, finalmente, poco viable este modo de cuantificación de estos bienes, en otras palabras, el nuevo método de valoración puede morir de éxito.

Además, me pregunto si este nuevo sistema de valoración de inmuebles podrá superar que algunos contribuyentes declaren valores inferiores o superiores con base en tasaciones periciales, correctas en fondo y forma, que efectúen sociedades de tasación o profesionales colegiados debidamente acreditados o, también, valoraciones aceptadas en otros tributos del sistema fiscal español.

En el aspecto anterior, se pueden plantear situaciones difíciles de encajar en este nuevo modo de valoración en relación con el principio constitucional de capacidad económica como base de la exigencia de cualquier tributo, en este sentido, será casi imposible que el mecanismo de cuantificación del «valor de referencia» pueda contemplar, con la necesaria simultaneidad, casos como el de un mal mantenimiento de este tipo de bienes, o de circunstancias sobrevenidas, como el que se instalen en el inmueble cualquier negocio que produzca una minusvalía del mismo, como las conocidas como «cocinas fantasmas», que se «okupen» algunas viviendas de una comunidad, que se abran numerosos negocios con terrazas, etc., en cuyos supuestos, podrán darse reclamaciones y protestas difíciles de resolver por este método de valoración.

Caso distinto es el que suscitarán las valoraciones de inmuebles situados en municipios en los que, realmente, no exista un mercado inmobiliario, donde, al no darse transacciones en la práctica, veo casi imposible que puedan valorarse por este método, ni tampoco por su «valor de mercado», lo que llevará a que, indefectiblemente, tengan que cuantificarse por su «valor real».

En ambos supuestos anteriores, creo que habrá que esperar a ver cómo funciona la nueva valoración y, en su caso, modificar los aspectos que presenten problemas de adecuación a la nueva valoración.

En todo caso, como se ha expuesto, no creo que suban los valores fiscales de los inmuebles, por el contrario, estimo que bajarán respecto a los valores actuales.

Al margen de todo lo anterior, los lectores interesados en este aspecto de la valoración fiscal de los inmuebles, les remito a los artículos publicados en Carta Tributaria Opinión nº 79 80, correspondiente a los meses de octubre y noviembre de 2021, titulados respectivamente: «La Ley de lucha contra el fraude fiscal en la imposición patrimonial» y «La Orden HFP 1104/2021 fija el factor de minoración en el 0,9».

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